住宅ローンの繰上返済は早いほどお得?

住宅ローンと繰上返済

「人生最大の買い物」といわれているのが住宅購入です。その住宅を購入するのに利用されるのが「住宅ローン」です。金融機関各社とも魅力的な商品を整え、個人ローンの主力商品として力を入れています。

 

住宅ローンは借入金額が高額になるローンです。

そのため返済も計画的に行っていかなければいけません。

 

長い人生の中でも非常に重圧のかかる住宅ローンの返済負担を少しでも減らすのが「繰上返済」です。上手に繰上返済を行うことで、最終的な利息負担を大幅に減らすこともできるでしょう。

 

期間短縮型と返済額軽減型

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2通りの方法があります。

 

期間短縮型

毎月の返済額は変更せず、最終の返済期間を短くする方法です。短縮された期間に支払う予定の利息負担が軽減されることになります。

 

返済額軽減型

最終の返済期間は変更せず、毎月の返済金額を減らす方法です。毎月の返済額が減ることで、家計の安定などにもつながります。

 

通常は同額の繰上返済を行った場合、利息軽減の効果は「返済額軽減型」よりも「期間短縮型」が大きくなります。

 

借入金額3,000万円、金利3.00%、返済期間30年、ボーナス返済なし、毎月返済額126,481円の住宅ローン(元利均等返済)を、3年後に100万円繰上返済した場合の違い

 

  • 期間短縮型→利息軽減額:約120万円、期間短縮月数:17ヶ月、毎月返済金額軽減額:0円
  • 返済額軽減型→利息軽減額:約46万円、期間短縮月数:0ヶ月、毎月返済金額軽減額:約4,500円

 

繰上返済は早いほどお得?

原則、繰上返済は早く行ったほうが利息軽減効果も高くなります。返済が進むにつれて、当然借入元金が減っていくためです。

 

借入金額3,000万円、金利2.500%、返済期間35年の住宅ローンを100万円期間短縮型で繰上返済するケース

 

  • 2年後→利息軽減額:約123万円、短縮期間:1年8ヶ月
  • 5年後→利息軽減額:約108万円、短縮期間:1年7ヶ月
  • 10年後→利息軽減額:約84万円、短縮期間:1年5ヶ月
  • 20年後→利息軽減額:約44万円、短縮期間:1年1ヶ月
  • 30年後→利息軽減額:約12万円、短縮期間:10ヶ月

 

ただし考慮しておかなければいけないのが「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高が基準となります。

 

例えば12月の受け取ったボーナスをすぐに繰上返済に充当すると、その分年末の住宅ローン残高も減ることになります。控除額が1.0%とすると、100万円繰上返済すると、控除額は100万円の1.0%分である1万円減少することになります。

 

住宅ローン控除は控除額がまるまる戻ってくる税額控除ですので、繰上返済金額が大きいほど還付される金額も少なくなってしまうことに注意しておきましょう。

 

余裕を持った繰上返済を

手元資金をすべて繰上返済に回すことも、考慮するべきでしょう。長い人生では何が起こるかわかりませんので、予想外の事態に手元資金が0で困ってしまうということも考えておくべきでしょう。