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マイナス金利で住宅ローン控除が利息を上回る?

 2018/02/01 住宅ローン   841 Views

日銀がマイナス金利付き量的・質的金利緩和の導入を決定しました。
金融政策に重要な決定となり新聞記事やメディアでも報道されています。
個人の資産運用が難しくなることが懸念されており、見直しをしなくてはならないでしょう。
預金や定期預金、金融商品などの金利が下がることは避けられない見通しです。
しかしデメリットばかりではなく、住宅ローンにおいては恩恵を受けられる可能性が十分にあります。

そもそもマイナス金利とは?

現金や債権などの金融取引で金利がマイナスになることをマイナス金利としています。
例えば住宅ローン金利です。

住宅ローンは基本的には超がつくほどの低金利です。
メガバンクの三菱東京UFJ銀行の住宅ローンでは変動タイプで最大金利引き下げ時0.625%、三井住友銀行の住宅ローンも同じく最大金利引き下げ時0.625%となっています。
メガバンクに限らず地方銀行でも住宅という大きな保険があるため住宅ローンは低金利で利用ができます。

低金利で住宅ローンの利用ができるため利息の心配もそれほど多くはありません。
後はいかに早く完済をするのかが目標となっていました。

ところが住宅ローン控除もあります。
低金利で利息の支払いが少ない中、さらに住宅ローン控除を利用することで実質マイナス金利になる、それが「今しかないお得なマイナス金利」として注目を集めています。

住宅ローン控除が利息を上回る?

住宅ローン控除が利息を上回る、そんなことがありえるのでしょうか?
10年間固定金利で10年間に支払う利息が例えば200万円だとしましょう。
利息はいわばレンタル料金であり、そこにこれほどの金額を使うと考えれば大きな負担になります。
一方で10年間でローン控除額がおよそ262万円です。
住宅ローン控除が利息を上回りました。

利息 控除額 差額
200万円 262万円 62万円

金利自体がマイナスになるのではなく、住宅ローンの場合には「控除額が戻ってくることによって支払った利息が実質マイナスになる」というものです。

10年間固定金利という枠

10年間の固定金利になっている住宅ローンが大半です。
活用術としては10年間は住宅ローン控除を利用しながらマイナス金利を得ていきます。
そのご11年目以降には繰り上げ返済を活用し、利息の総支払額を減らすというものです。

もちろん諸費用など大きな金額がかかります。
三井住友銀行の住宅ローンでは、3000万円を0.625%で30年間借り入れた場合、諸費用はこのようになっています。

固定金利関連手数料(税込) 10,800円
保証料 574,110円
保証会社手数料(税込) 32,400円
印紙代 20,000円
登録免許税 120,000円
司法書士手数料 50,000円
諸費用合計 807,310円

さまざまな諸費用がかかるため考慮しながら試算しなくてはなりませんが、マイナス金利の活用のタイミングをよく検討することで住宅ローンの組み方が見つけやすくなるのではないでしょうか。

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